Bina Tamamlama Sigortası

İnşaat tamamlama sigortası özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve toplu konut inşaatı projelerinde inşaat firmasının iflas etmesi ve/veya taahhüt ettiği projeyi ihmalen tamamlayamaması veya kasten bırakması halinde inşaatın kaldığı yerden devam ettirilerek bitirilmesi ve iş sahiplerine teslim edilmesini garanti altına alan bir sigorta ürünüdür.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunla, 28/05/2014 tarihinde yürürlüğe giren tüketicinin konutunu peşin veya taksitle ödemesini Ön Ödemeli Konut Satışları olarak düzenlemiş idi. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik 27/11/2014 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Tüketicilerin mağduriyetine yol açan bina ve projelerin yarım kalması ya da hiç başlanmaması riskine karşı inşaat firmaları için, BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI nın yapılması ya da diğer teminatlardan en az birinin verilmesi mecburi hale gelmiştir. Konut sahibi olmak amacıyla yüksek bedeller ödemiş olan tüketicilerin inşaat şirketi iflas etse bile Bina Tamamlama Sigortası sayesinde konutları edinmeleri sağlanmış olacaktır.

Ancak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile inşaat firmaları tüketicilere yönetmelikte belirtilen Bina Tamamlama Sigortası veya banka teminat mektubu, hak ediş sistemi veya bağlı kredi gibi teminatlardan en az bir tanesini sağlamak zorundadırlar.

Yönetmeliğe göre, inşaat firmasının tüketici ile sözleşme imzalayabilmesi için öncelikle inşaat ruhsatını alması zorunludur.

Tüketiciye konut satış sözleşmesi imzalanmadan bir gün önce Ön Bilgilendirme Formu düzenlenecektir. Bu formda aşağıdakiler bulunacaktır.

Satılacak konutun ada, pafta, parsel, blok, konum, kat bilgileri ile bağımsız bölümün net ve brüt metrekareleri
Konutun vergi masrafı dahil tüm değeri, faiz var ise faiz oranı
Tüketicinin sözleşmeden dönme ya da cayma hakkına ilişkin detaylar
Konutun teslim tarihi, inşaat ruhsatının alınma tarihi, yönetim planında belirlenen giderler (tüketicinin ödeyeceği aidat kalemleri)
Verilecek teminat hakkında detaylar

Konut satın almak isteyen tüketiciye ön bilgilendirme formuna ek olarak kat planı, mahal listesi, bağımsız bölüm planı ve vaziyet planı verilecektir.

Yapılacak olan Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, kat irtifakı tapusunun tescilinin yanı sıra yapılacak yazılı sözleşme veya noterden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile düzenlenir. Aksi takdirde yapılan sözleşme geçersiz sayılacaktır. Yapılan sözleşmenin kanun gereğince tapuya tescili gereklidir.

Tüketici 14 (on dört) gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemesi yapmadan sözleşmeden dönebilecektir.

Tüketici konut kendisine teslim veya devir edilinceye kadar sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Böyle bir durumda tüketici noter vasıtası ile bildirim yapacaktır. Dönme hakkını kullanan tüketici vergi, harç ve masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar tazminat ödeyecektir. Ancak tüketici iflas ederse, inşaat firması bir daireyi birden fazla kişiye satarsa ve projede değişiklik yapar ve tüketici bunu kabul etmezse vergi, harç, masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar tazminat ödemeden de sözleşmeden dönülebilecektir.

Satış sözleşmelerinde inşaat firması sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 36 (otuz altı) ay içinde daireyi teslim edecektir. Konut veya kat mülkiyetinin kurulması veya kat irtifakına tapusunun tükeci adına tapuda tescili ve oturmaya elverişli bir şekilde tüketiciye zilyedliğinin devri ile olacaktır.

Ön Ödemeli Konut Satışı hükümlerine aykırılık halinde, 6502 sayılı yasa gereğince inşaat firmasının 500.000 TL’ye kadar idari para cezası ödemesi söz konusu olabilecektir.

DENETİM SİGORTA ŞİRKETİNDE

Sigorta irketleri, sigortalayacağı inşaat firmasının geçmiş tecrübelerini, mali yapısını detaylı inceleyerek poliçe düzenleyecektir. Sigorta Şirketi, inşaat firmasını riskli görür, projeyi bitiremeyeceğine karar verirse sigorta yapmayacak ya da ek teminatlar talep edebilecektir. Ayrıca, inşaat süresi içinde şirket, Sigorta Şirketine karşı yükümlülüklerini yerine getirmez, mali yapısını bozacak girişimler içinde bulunursa; Sigorta Şirketi sözleşmeyi sona erdirecek ve bunu Bakanlığa bildirecektir. Bu şekilde riskin en aza inmesi ve tüketicinin mağdur olmaması için inşaatın başlangıcından bitimine kadar geçen süre içinde Sigorta Şirketleri denetim görevini yürütecektir.

Sigorta poliçesinin primleri ise projenin süresine ve bedeline, inşaattaki konut sayısına göre Sigorta Şirketleri tarafından serbestçe belirlenecektir.

Bina Tamamlama sigortasının avantajları nelerdir?

Bina Tamamlama Sigortası ile sigortalılar inşaat firmasının keyfi davranışlarından korunur.

Bina Tamamlama Sigortası, özellikle kentsel dönüşüm projeleri ve toplu konut inşaatı projelerinde, protokolde yazan şartlara uyulmaması halinde Borçlar Kanunun verdiği hak ile başka bir inşaat firması ile sözleşme yaparak, inşaatın tamamlanması garantiler.

Bu sebeple Bina Tamamlama Sigortası, hem inşaat firmalarını hem daire sahiplerini koruyan bir sigorta ürünüdür.

Poliçenin yapıldığı Sigorta Şirketi, inşaat firmasını güvence altına alarak şirketin iflas etmesi, şirket sahibinin kaçması veya ölmesi durumunda daireleri satın alan tüketicilerin bütün zararlarını karşılayarak zor durumda kalmamalarını sağlamaktadır.

Sigorta Şirketleri, sigorta kapsamında olan inşaat firmalarının sorumlu olduğu yükümlülükleri yerine getirmedikleri takdirde, durumu Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’na bildirerek poliçeyi sonlandırmaktadır. Bu sayede Sigorta Şirketleri projenin denetimini yaparak tüketicilerin mağdur olmasını önlemektedir.

Fakat Sigorta Şirketi, inşaat yarım kalmış ise başka bir inşaat firması ile anlaşarak inşaatı 24 (yirmi dört) ay içerisinde tamamlayarak tüketiciye teslim edebilir. Sigorta Şirketi bu iki seçenekten birini seçmekte özgürdür. Her iki durumda da tüketici mağdur olmayacaktır.